Willkommen

regenbogen0039Auf diesen Seiten möchte der Mieterbeirat die Mieter der Gewobag im Viertel zwischen Greifswalder Str., Michelangelostr., Kniprodestr. und Storkower Str. über seine Tätigkeit und über aktuelle Neuigkeiten informieren

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Fletwerk

Die Mieterbeiräte sowie Mieterratsmitglieder hatten vor kurzem die Gelegenheit, sich in der Geschäftsstelle von Fletwerk in Reinickendorf über die Firma zu informieren, Fragen und Beschwerden vorzubringen, und allgemein ein paar Informationen zu erhalten.
Natürlich habe ich die Gelegenheit genutzt, da ich auch vor 4 1/2 Jahren schon einmal die Möglichkeit hatte ein paar Informationen von einem der Geschäftsführer zu erhalten.

Der Dienstleister ging aus einer Tochtergesellschaft der Gewobag, nämlich der Gewobag HS (HS steht für Hausservicegesellschaft) hervor, die 2001 gegründet wurde und seit 2010 als eigenständiges Unternehmen agiert.
Drei Gesellschafter halten Anteile an Fletwerk, Gegenbauer, B&O sowie 3B.

An den Mitarbeiterzahlen von 2013 und 2018 lässt sich gut erkennen, dass Fletwerk gewachsen ist, die Dienstleistungen haben sich nicht mehr erweitert, erfassen allerdings bereits seit 2011 das gesamte Portfolio der Wohnungswirtschaft.

Von 300 auf 390 Mitarbeiter gewachsen, umfasst Fletwerk derzeit
120 Hauswarte  (2013 waren es 117)
171 Handwerker  (70)
2 Baumkontrolleure
93 Verwaltungsangestellte  (53)
und derzeit 6 Azubi  (2)

Die Mitarbeiter betreuen den Wohnungsbestand der Gewobag, mit einem IT-gestützten Auftragsmanagement (mobile Endgeräte bei allen Handwerkern und Hauswarten) werden 80% der Reparaturen innerhalb von 4 Tagen, der Rest innerhalb von 10 Tagen erledigt.
66% erfolgen in Eigenleistung, die weiteren Aufträge werden von gebundenen Nachunternehmen übernommen.
Auch Sanierungen, darunter Schadstoffsanierungen (z.B. Asbest), werden zu 50% von eigenen Mitarbeitern erledigt.

Die Anzahl der Aufträge ist von 2013 bis 2018 von 89.000 auf rund 100.000 jährlich gestiegen, täglich werden im Service Center ca. 500 Anrufe entgegengenommen, insgesamt waren es 2017 180.000 (2012: 122.000).
Das Service Center von B&O in Blankenburg – bei der Gewobag als Reparaturservice bekannt – hat 21 Mitarbeiter und einen Teamleiter speziell für den Wohnungsbestand der Gewobag.
Außerhalb der planmäßigen Zeiten (mo – fr  6.30 – 20.00 Uhr) ist ein Notdienst erreichbar, der dann allerdings nicht von den genannten 21 Mitarbeitern geleistet wird, sondern von anderen Mitarbeitern der B&O-Gruppe.

Wenn trotzdem nicht alles so klappt, wie Sie oder ich uns das vorstellen, gibt es einen Qualitätsbeauftragten bei Fletwerk, der sich um die Mieterbeschwerden kümmern soll, erreichbar über die Mailadresse

qualitaet@fletwerk.de

 

Wartung der Rauchwarnmelder

Derzeit gibt es einige Unstimmigkeiten, die sich auf die Ankündigung der Rauchwarnmelderinstallation beziehen.
Darin gibt die Gewobag bekannt, dass die Mieter selbst für die Wartung der Melder verantwortlich sind.
Um die Aufregung etwas zu dämpfen, muss man dazu wissen, dass die Wartung eigentlich nur darin besteht, dass man in größeren Abständen die Funktionsfähigkeit testen sollte. Dazu haben die Melder eine Prüftaste, mit der der Alarm kurzzeitig eingeschaltet wird.
Das ist nicht vergleichbar mit den Installationen in öffentlichen Gebäuden und Anlagen (z.B. Flughäfen oder Bahnhöfe), die miteinander und einer Zentrale per Funk verbunden sind.
Bei diesen Anlagen müssen professionelle Funktionsprüfungen durchgeführt werden.

Als einfacher Mieter – der eventuell privat selbst schon Warnmelder installiert hat – kann man das auf die zuerst beschriebene Weise mit dem Prüftaster am Gerät machen oder mit einem sogenannten Prüfspray. Allerdings können Rückstände des Sprays im Melder zu Fehlalarmen führen, empfehlenswert ist diese Methode deshalb nicht.
Die Batterien der aktuellen Rauchwarnmelder halten ca. 10 Jahre, müssen also nicht ausgetauscht werden. Nach einem solchen Zeitraum wird der gesamte Warnmelder ausgetauscht, da sich erfahrungsgemäß Schmutz- und Staubpartikel in der Rauchkammer abgesetzt haben und eine einwandfreie Funktion nicht mehr garantiert werden kann.
Es kommt dann zu häufigen Fehlalarmen.

Insofern bedeutet also „Wartung“ keine aufwendige Arbeit und nichts, was das technische Verständnis normaler Mieter übersteigt.

Zudem gibt noch eine umfangreiche Information der Gewobag im Netz.

Rauchmelder und mehr

Sicher hat der eine oder andere sich über das Schreiben der Gewobag gewundert, in dem die Installation von Rauchwarnmeldern angekündigt wurde.
Gesetzlich sind diese Geräte inzwischen vorgeschrieben, da man mit ihnen die Sicherheit der Hausbewohner verbessert. Immer wieder hat sich  gezeigt, dass bei einem Brand die Todesopfer nicht an Brandverletzungen sterben, sondern an Kohlenmonoxidvergiftung, oder verständlicher ausgedrückt, sie ersticken an Rauchgasen.
Daher ist es eine vernünftige Entscheidung Rauchwarnmelder in den Wohnungen zu installieren, mindestens im Schlafzimmer sollte jeder einen haben.

Warum die Installation auf die Miete umgelegt werden kann als Modernisierung ist im BGB festgelegt, der §555b definiert als „Modernisierung“ unter anderem
bauliche Veränderungen, die die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind.

Diese unscharfe Formulierung erlaubt es den Vermietern die Installation von Rauchwarnmeldern als Modernisierung und Erhöhung der Wohnqualität auf die Miete umzulegen.
Da die Mietsteigerung unter 1 Euro je Wohnung und Monat liegt, lohnt es kaum dagegen Rechtsmittel einzulegen, auch wenn bei 58.000 Wohnungen dabei ein Gewinn von mehr als 500.000 Euro jährlich für die Gewobag herausspringt.

Viel erfreulicher ist die Tatsache, dass bei Umzugswünschen – egal ob in eine größere oder kleinere Wohnung – Bestandsmieter bevorzugt werden. Dies gilt sogar übergreifend für die 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen, wer aus einer großen in eine kleinere umziehen möchte braucht dafür keinen WBS und erhält die Garantie, dass die neue Wohnung bei der Kaltmiete je Quadratmeter nicht teurer ist als die alte.
Voraussetzung ist lediglich, dass sie einen Raum weniger hat oder mindestens 10% kleiner als die alte Wohnung sein muss.

Bei Modernisierungsmaßnahmen (Anpassung der Wohnqualität an aktuelle Standards) sollte jeder darauf achten, dass die Wohnungsunternehmen nicht Instandhaltungsmaßnahmen als Modernisierung auf die Mieter umlegen, für das Mühlenviertel stehen derzeit keine Maßnahmen an, im Thälmannpark sollen die Häuser in der Ella-Kay-Straße zwischen März 2019 und August 2020 eine Strangsanierung erhalten.

Ein ungeklärtes Problem bleibt die Sperrmüllentsorgung, 4,5% der Mieter verursachen dabei 36% der Entsorgungskosten. Im Jahr 2016 (Zahlen für 2017 noch nicht verfügbar) wurden Sperrmüllkosten von mehr als 450.000 Euro verursacht.
Davon entfallen im ehemaligen Westteil der Stadt 10,02 Euro auf jede Wohnung, im Ostteil 1,90 Euro.
Im Prenzlauer Berg sind es 1,85 Euro, also knapp unterhalb des Durchschnitts, trotzdem ein Ärgernis, über das auch die 36,39 Euro je Wohnung in Kreuzberg nicht trösten sollten.

Mehr zum Thema Mietenpolitik ist auch auf dem Mieterrats-Blog (nicht Gewobag !) zu finden.

Willkommen im neuen Jahr

Regnerisch und warm begann das Jahr 2018, zudem wurden in der Weihnachtswoche die Müllbehälter für Kunststoff (gelbe Wertstofftonnen) und Papier (blaue Tonnen) nicht abgeholt, so dass die Müllplätze zu Müllhalden wurden.
ALBA hatte den Abholtermin nicht eingehalten, angeblich streikten die Mitarbeiter.
Der Gewobag war dies nicht bekannt (Aussage des Service-Centers), doch es wurde eine andere Firma beauftragt die Müllstandorte freizuräumen, was auch geschah.
Weiterhin war das Haustürschloss in der Greifswalder Str. 88 über längere Zeit defekt, der Türöffner ließ sich nicht  betätigen, was dazu führte, dass der Zugang über etliche Tage offen blieb und somit jedermann das Haus betreten konnte.
Die beauftragte Schlosserei hatte nach eigenen Angaben nicht genug Personal um den Schaden zu beheben, da fragt man sich, ob FletWerk die richtige externe Firma beauftragt hat. Weiterlesen

Mieterhöhungen

Das kennen wir alle, sofern wir „zur Miete“ wohnen, und das sind immerhin rund 80% der Berliner.
Die Miete steigt mal wieder, ob das ausgerechnet vor Weihnachten sein muss, sei dahingestellt, und natürlich findet kein Mieter das gut.

Alle Preise steigen, daran haben wir uns gewöhnt, auch die Miete für die eigene Wohnung macht keine Ausnahme. Die Frage, warum eine „Sache“ (Mietsache) teurer wird, obwohl sie gleichzeitig immer älter wird, kann nicht logisch beantwortet werden.
Hier im Mühlenviertel haben wir zweimal Glück, verglichen mit anderen Mietern in der Stadt. Zum einen sind die Mieten und Mieterhöhungen bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen moderat, zum anderen zählen die Wohnhäuser hier zur „einfachen Wohnlage“.
Aber auf einige Dinge muss man dennoch achten, so gibt es im Mietspiegel – auch im aktuellen von 2017 – eine Preisspanne in jedem Feld, die je nach Ausstattung der Wohnung oder weiteren Merkmalen abweichen kann vom Mittelwert.
Die Häuser Hanns-Eisler-Str. 2 und 4 sowie der Wohnblock Thomas-Mann-Str. 2 – 12 wurden Mitte der 90er Jahre von der WiP modernisiert. Da die Modernisierungsumlage nicht erhoben wurde, sind nun die Wohnungen höherwertig, was zu einer Nettokaltmiete führt, die zwischen Mittelwert und oberem Wert im Mietspiegelfeld liegt.
Merkmale wie „Überwiegend Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster“, „Zusätzliche Einbruchsicherung für die Wohnungstür“, „Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes“ oder „Zusätzliche in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung“ führen zu einer Aufwertung der Wohnung und damit einer höheren Miete.
Auch die „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz“ gehört zu den wohnwertsteigernden Merkmalen, und damit zu einer Einordnung, die bis zum Oberwert im Mietspiegelfeld reichen kann.
Das bedeutet, dass die Nettokaltmiete je nach Wohnungsgröße hier im Viertel 7,63 Euro, 6,67 Euro oder 5,71 Euro je m² erreichen kann (Felder A6, D6 oder G6).

Den Mietspiegel mit allen Erklärungen zum Download (als PDF-Datei) erhalten Sie hier.

Kontrollieren Sie Ihr Mieterhöhungsbegehren der Gewobag daraufhin, und denken Sie daran, dass jede Mieterhöhung zustimmungspflichtig ist. Anderenfalls muss der Vermieter auf Zustimmung klagen, das kann für die Mieter teuer werden, wenn das Gericht die Mieterhöhung für zulässig hält. Vergessen Sie also nicht Ihre Zustimmung zu unterschreiben und zurückzusenden – es sei denn, es gibt juristisch belegbare Gründe für einen Widerspruch.

 

Nachbetrachtung zum Kiezfest

40 Jahre Mühlenviertel

Da freut man sich, wenn man die Ausgabe 3/2017 des „BerlinerLeben“ aufschlägt, doch nach dem Lesen des Artikels sieht es schon anders aus.
Ja, das Mühlenviertel ist 40 Jahre alt geworden, wenn man die Wohnungsbauinitiative der 70er Jahre und die Fertigstellung der großen Wohnhäuser 1977 als „Gründung“ sieht.
Doch findet man kein Wort über die Mieter des Viertels, der älteste Bewohner wird nicht erwähnt (er ist ja auch kein Gewobag-Mieter), der Hinweis auf den Gedenkstein im Viertel für seinen Vater Wilhelm Blank fehlt ebenso (für den u.a. die Gewobag eine Pflegepatenschaft auf dem Fest übernahm).

Kurz kann man lesen, dass über 40 Akteure am Fest beteiligt waren, aber darüber, dass das Fest gut besucht wurde und auch gut angenommen von den Anwohnern findet man dagegen – nichts.

Ja, der Regierende Bürgermeister war da, der Bezirksbürgermeister ebenso, und auch die Vorstände von Gewobag und Genossenschaft Zentrum, also die „Stelzenläufer“ – schön zu wissen.

Doch die Bewohner des Viertels kommen nicht „zu Wort“, viele wohnen seit 40 Jahren hier, gehören zum Erstbezug der Häuser an der Thomas-Mann-Str., der Hanns-Eisler-Str. oder dem Pieskower Weg.
Weitgehend zufrieden sind sie, das Viertel enthält umfangreiche Grünanlagen (die leider vom Straßen- und Grünflächenamt nicht gepflegt werden und deshalb verwahrlosen), ein Nachbarschaftsverbund versucht verschiedene Aktivitäten zu organisieren, so z.B. auch das genannte Kiezfest und halbjährliche Putzaktionen in den Grünanlagen, und der Zusammenhalt der Altmieter funktioniert noch, was nicht zuletzt Institutionen wie der Volkssolidarität zu verdanken ist.

Der Mieterbeirat des Viertels hat wenige Beschwerden der Gewobag-Mieter zu bearbeiten, auch wenn natürlich nicht alles so ist wie es sein könnte.

Die Chance, ein wenig mehr über das Viertel zu berichten wurde mit dem Artikel vertan, obwohl die stellvertretende Pressesprecherin anwesend war und mit dem Mieterbeirat gemeinsam das Fest moderierte.

Wie sagte mein Deutschlehrer in der Schule? „Thema verfehlt“

Genau so sehen wir das auch

Mieterbeirat Mühlenviertel

>> Diesen Brief schickten wir als Mieterbeirat an die Gewobag, da uns der Artikel nicht wirklich gefallen hat.
Gerne können Sie uns Ihren Kommentar oder Ihre Meinung dazu mitteilen, entweder hier per Kontaktformular oder per Email an   mb@berlin10409.de