Zum neuen Mietspiegel

Sicher hat jeder gelesen, gehört oder sonstwie erfahren, dass es einen neuen Mietspiegel 2017 gibt, seit 19. Mai ist er öffentlich, in digitaler Form bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, auch als gedruckte Broschüre dort und in den Rathäusern erhältlich.

Welche Bedeutung hat er für unser Viertel, für die Mieter der Gewobag?
Zuerst einmal haben sich die Mietpreise (Nettokaltmiete pro Quadratmeter) um ca. 9% erhöht gegenüber dem Mietspiegel von 2015. Allerdings haben die Mieter der Gewobag (wie auch Mieter der anderen landeseigenen Wohnungsunternehmen) die Sicherheit, dass ihre Miete nicht um mehr als 2% jährlich steigen kann, dafür sorgt die Kooperationsvereinbarung der Senatsverwaltung mit den Gesellschaften. Nun schauen wir mal auf das Mühlenviertel und die Immobilien der Gewobag.
In unserem Bereich gibt es Häuser, die 1928 erstmals vermietet wurden (Storkower Str.), 1959 bezugsfertig waren (ebenfalls Storkower Str.) und die hauptsächlich 1977 zum ersten Male vermietet wurden (daher auch im Juli das Kiezfest 40 Jahre Mühlenviertel).

Ein Blick auf den neuen Mietspiegel zeigt uns die Durchschnittsmieten für diese Bestände, alles gehört zur „einfachen Wohnlage“, die Quadratmeterpreise sind weiterhin abhängig von der Größe des Wohnraums.

Erbaut 1928 bzw. 1930 (Eckhaus Storkower Str.2 / Greifswalder Str. 81/84) finden wir in den Feldern A2, D2 und G2, je nach Wohnungsgröße.
40 – 60 m²  5,93 Euro/ m²,  60 – 90 m²   5,65 Euro / m²
Baujahr 1959   (Storkower Str. 15, 17, 23)
40 – 60 m²   5,71 Euro / m²,  60 – 90 m²  5,48 Euro / m²
Erbaut bzw. bezugsfertig 1976/1977  (Plattenbauten)  oder 1980 (Greifswalder Str. 87/88)
40 – 60 m²   5,61 Euro / m²,  60 – 90 m²  5,07 Euro / m²,  über 90 m²   4,70 Euro / m²

Das sind die gültigen Mietpreise für die Nettokaltmiete, dazu müssen Sie alle die Betriebskosten rechnen, die für jede Wohnung je nach Verbrauch von Kalt- und Warmwasser sowie Heizung unterschiedlich ausfallen.
Alles klar?

Machen wir eine Beispielrechnung, 75 m² Wohnfläche in einem Plattenbau von 1977 kosten also
5,07 X 75 = 380,25 Euro nach Mietspiegel-Mittelwert des Feldes G6.
Allerdings enthält das Feld eine Preisspanne von 4,72 – 5,71 Euro.
Was bedeutet das?
Je nach Ausstattung der Wohnung kann der Quadratmeterpreis mehr zum oberen oder zum unteren Ende liegen. Die sogenannten „wohnwertsteigernden oder wohnwertmindernden Merkmale“ gehören leider nicht mehr zum qualifizierten Mietspiegel, werden also von den Vermietern eher willkürlich ausgelegt und sind nicht juristisch gesichert.
Ein abschließbarer Raum außerhalb der Wohnung (Fahrrad- und Kinderwagenraum) gilt als wohnwertsteigernd, ein Bad ohne Fenster oder eine Wohnung ohne Balkon gilt als wohnwertmindernd. Dazu können Sie online selbst den Quadratmeterpreis bzw. die Kaltmiete Ihrer Wohnung errechnen, ich habe dazu mal beispielhaft die Thomas-Mann-Str. 10 genommen:
Merkmale in Gruppe 1 Bad/WC: Bad ohne Fenster
Merkmale in Gruppe 2 Küche: Keine
Merkmale in Gruppe 3 Wohnung: Keine
Merkmale in Gruppe 4 Gebäude: Zusätzliche nutzbare Räume außerhalb der Wohnung (Partyraum)
Merkmale in Gruppe 5 Wohnumfeld: Keine Fahradabstellmöglichkeit

Nun ergibt sich daraus der Quadratmeterpreis von 5,00 Euro, also insgesamt eine Kaltmiete von 375.- Euro. Rechnen wir Betriebskosten von 240.- Euro dazu (Durchschnittswert, individuell verschieden) kommen wir auf die Gesamtmiete von 615.- Euro, die verlangt werden darf.
Ach ja, bei Neueinzug in eine derartige Wohnung darf der Vermieter eine Kaltmiete von bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, also in diesem Beispiel 412,50 Euro Kaltmiete.

Zu den Betriebskosten als „zweite Miete“ hatte ich bereits einen Beitrag geschrieben, der obige Link führt zur Betriebskostentabelle der Senatsverwaltung, auch über den neuen Mietspiegel gibt es bereits ein paar Anmerkungen.

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Bauen an der Michelangelostraße

Seit etwa 2 Jahren ist bekannt, dass sowohl Senat als auch Bezirksamt Pankow die Bebauung verdichten wollen.
Grund dafür ist, dass Berlin neue Wohnungen braucht um Wohnraum für Zugezogene zu schaffen. 40.000 bis 50.000 Menschen sind in den letzten Jahren jährlich nach Berlin gekommen, dabei sind Flüchtlinge noch nicht berücksichtigt worden.

Die Frage WARUM jemand nach Berlin zieht, ist müßig, wir schauen vorrangig auf die Tatsache, dass Berlins Einwohnerzahl wächst. Für die Stadtplaner bedeutet es, dass Wohnraum geschaffen werden muss, nicht nur an der Stadtperipherie, sondern auch auf allen vorhandenen Freiflächen in der Innenstadt.
Ebenso klar ist auch, dass die Anwohner der geplanten Neubauflächen dieses mit wenig Begeisterung sehen, in den meisten Fällen versuchen dies zu verhindern.

Kiezrundgang

Heute möchte ich einmal Fremdwerbung machen, für einen Kiezspaziergang im Mühlenviertel mit dem SPD-Abgeordenten Tino Schopf.
Und NEIN, ich bin kein Parteimitglied und will hier auch keine Parteiwerbung machen, finde aber seine Idee gut.

Am 13. Mai und am 09. September leitet er den Kiezspaziergang, Treffpunkt 16.00 Uhr an der Ecke Greifswalder Str./ Storkower Str. vor Edeka (ehemals Kaisers), und sicher ist es interessant ein paar Informationen zum Viertel zu bekommen, z.B. dass es hier früher Kleingärten gab und auch was an der Michelangelostr. als Neubaugebiet geplant ist.
Gerade dazu gibt es erhebliche Widerstände im Viertel von den Anwohnern, die auch der Verein „Lebensqualität an der Michelangelostr.“ vertritt. Nachdem nun zum dritten Mal derselbe Entwurf vorgestellt wurde, fühlt man sich schon verschaukelt von der Pankower Politik, und da die Planungen alles andere als schlüssig und durchdacht sind, wird nun ein Gegenentwurf favorisiert, mehr dazu ist auf den Vereinsseiten zu finden.

Aber bleiben wir beim Spaziergang im Mühlenviertel, 1977 wurden viele der 11-, 18- und 21-geschossigen Wohnblocks bezogen, und noch heute wohnen einige der Erstmieter im Viertel. Rund die Hälfte der Wohnungen gehört inzwischen der landeseigenen Gewobag, der größte Teil der anderen Blocks gehört der Genossenschaft Zentrum.

Das Mühlenviertel gehört zum preiswerten Teil von Prenzlauer Berg, die Mieten liegen unter dem Berliner Durchschnitt, was natürlich zur Folge hat, dass für jede freiwerdende Wohnung mindestens 50 Bewerber anstehen.
Einkaufsmöglichkeiten einschließlich Wochenmarkt (Di, Do und Sa) sind ebenso vorhanden wie eine gute Verkehrsanbindung (S-Bahn-Ring, 1 Straßenbahnlinie, 2 Buslinien).

So bleibt mir nun kaum mehr als auf schönes Wetter am Sonnabendnachmittag zu hoffen.

Historische Bilder gesucht

Noch einmal möchten wir hier den Aufruf machen, wir suchen historische Bilder des Mühlenviertels für das Kiezfest „40 Jahre Mühlenviertel„, die wir im Quartierspavillon ausstellen können.

Gemeint sind Aufnahmen, die vor Baubeginn entstanden sind, während der Bauzeit oder auch in den Jahren danach. Aktuelle Bilder sind vorhanden, auch aus meiner eigenen Sammlung wie das (bewusst) künstlerisch verfremdete Bild oben.
Wer noch Fotos, Negative, Dias aus dieser Zeit besitzt und bereit ist, diese für die Ausstellung zur Verfügung zu stellen, möge bitte Kontakt zu uns aufnehmen,

per Email an    mb@berlin10409.de

per Telefon    an   (030) 39903843

persönlich    zu den Sprechstunden am jeweils dritten Donnerstag eines Monats von 17 bis 18 Uhr im Büro Hanns-Eisler-Str. 2

Und auch an den Vorbereitungsrunden des Festes in der Mühlenkiezrunde nimmt mindestens ein Mitglied des Mieterbeirats teil. Wir freuen uns über jeden Anwohner, der uns dabei unterstützen möchte, die nächsten Termine sind

10. Mai,  14. Juni, 12. Juli   jeweils ab 18 Uhr im Quartierspavillon (Thomas-Mann-Str. 37)

Die Bilder erhalten Sie selbstverständlich zurück, sie werden eingescannt und digital so weit aufbereitet, dass man größere Ausdrucke in der Ausstellung zeigen kann.