Mietminderung

Den Begriff wird der eine oder andere kennen, wer ihn noch nie gehört hat, dem sei hier kurz erklärt, dass einem Mieter das Recht zusteht, seine monatlichen Mietzahlungen um einen bestimmten Wert zu kürzen oder diese sogar ganz einzustellen, wenn die „Mietsache“ (also üblicherweise die Wohnung) schwere Mängel aufweist.
Das kann Schimmelbildung sein, das kann auch der Ausfall der Heizungsanlage sein, wie es bei uns in den vorangegangenen Blogbeiträgen beschrieben wurde.

Für die Gewobag war klar, dass sie den betroffenen Mietern eine Mietminderung gewähren muss, für die Tage ab 24. September bis die Heizung wieder ordnungsgemäß funktionierte.
Das betraf nicht alle Mieter gleichermaßen im Mühlenviertel, am längsten mussten die Mieter im Pieskower Weg 52 und 54 darauf warten.
Dazu wird zuerst die Tagesmiete (Tagesmiete = Monatsmiete/ 30) berechnet.
Kurze Beispielrechnung:
Wenn Sie normalerweise 500.- Euro Monatsmiete zahlen, dann bedeutet das eine Tagesmiete von 16,67 Euro, 15% davon entsprechen also 2,50 Euro, 40% davon entsprechen 6,67 Euro pro Tag.
Die abschließende Berechnung mit einem entsprechenden Schreiben muss nun erstellt werden, bleiben Sie also geduldig.
Es muss für jeden betroffenen Mieter, der eine Mietminderung gefordert hatte, dieser Betrag individuell berechnet werden (wegen unterschiedlicher Bruttowarmmieten), also wird die abschließende Mietminderung mit der Dezembermiete verrechnet bzw. dem Mietkonto gutgeschrieben.

Da ich mich von einem Anwalt beraten ließ, muss ich hier schreiben, dass dieser die Berechnung für angemessen hält, da Gerichte üblicherweise nach Tages-Minderungssätzen rechnen und dabei nur die Tage anrechnen, an denen Innenraumtemperaturen unter 20°C herrschten.
Mit einer solchen Entscheidung würde selbst bei einer höheren Mietminderung (z.B. von 70% für die genannten Tage) die Summe voraussichtlich geringer ausfallen als das Angebot der Gewobag, deshalb kann der Mieterbeirat nur empfehlen die angebotene Leistung der Gewobag anzunehmen.
Im Einzelfall oder wenn Sie unsicher sind, können Sie selbstverständlich unsere Hilfe individuell in Anspruch nehmen.

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Das Heizungsdrama – nächster Akt

Hier hatte ich ja hinreichend vom Problem mit den Heizungen im Quartier berichtet.
Am 11. Oktober hatte dann auch das letzte Haus im Viertel wieder warme Heizkörper. Zugegeben, es war nicht wirklich „kalt“, sondern kühl in den Wohnungen, d.h. 17° bis 19°C in den Räumen.
Ändert aber nichts daran, dass die Gewobag und ihre Dienstleister es nicht geschafft haben ihre Heizpflicht zu erfüllen.

Anrufer im Service Center – zumindest die, die eine längere Warteschleife ausgesessen haben – erhielten die Auskunft, dass sie das Recht auf Mietminderung ab 24. September hätten, dazu lediglich einen Antrag stellen müssten.
Natürlich haben das etliche Mieter gemacht, und nun bekamen die ersten ihre Antworten:

20% Mietminderung ab 1. Oktober wird ihnen von der Gewobag zugestanden.

Lächerlich, man muss nur die Gerichtsurteile studieren, die sich mit dem Thema „Mietminderung wegen Heizungsausfall“ befassen, um festzustellen, dass Berliner Gerichte in den verhandelten Fällen 70% oder 75% Mietminderung für gerechtfertigt hielten.
Exemplarisch die Beispiele

LG Berlin, Az 64 S 291/91
Fällt die Heizung während der Heizperiode aus, so kann der Mieter die Miete um 75% mindern. Dabei kommt es nicht darauf an, welche Außentemperaturen herrschen

AG Charlottenburg, Az 216 C 7/13
Kommt es von Anfang Oktober bis Anfang Dezember zu einem Heizungsausfall, so liegt ein erheblicher Mangel vor. Dieser Mangel rechtfertigt eine Mietminderung um 70%

Also geht der Streit um die Mietminderung weiter, sowohl um den Zeitraum als auch um die Höhe.
Immerhin geht es dabei um dreistellige Beträge, also lassen es einige Mieter auf einen Rechtsstreit ankommen.

Heizperiode

Im Winter ist es kalt, auch in Gebäuden, also müssen Wohnräume beheizt werden.
Eine Binsenweisheit, aber die Fragen, die sich daraus ergeben, sind alles andere als einfach zu beantworten.
Die erste Frage lautet dabei: Welchen Zeitraum hat die Heizperiode überhaupt?

Gesetzlich ist das nicht festgelegt, doch wenn im Mietvertrag dazu keine Vereinbarung festgeschrieben ist, gilt der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode. In dieser Zeit muss der Vermieter die Heizanlage in Betrieb halten, unabhängig von den Außentemperaturen.
Außerhalb dieses Zeitraumes muss die Heizungsanlage eingeschaltet sein, wenn die Außentemperaturen tagsüber unter 16°C liegen oder wenn die Wohnraumtemperaturen an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unter 18°C liegen. Weiterlesen

Wohnungstausch

Ein Problem, das immer wieder auftaucht, ist der Wohnungstauschwunsch.
Da wohnt z.B. ein älterer Mensch allein in seiner großen Wohnung, der Partner/die Partnerin ist verstorben, die Kinder sind lange schon ausgezogen und führen ihren eigenen Haushalt. Der Wunsch in eine kleinere Wohnung umzuziehen ist da, aber leider sind die Mieten bei kleineren Wohnungen inzwischen so gestiegen, dass selbst ein oder zwei Zimmer weniger genau so viel kosten würden wie die große Wohnung.
Konsequenz: Der ältere Mieter bleibt in seiner großen Wohnung.
Problem: Jüngere Familien, die ein oder zwei Kinder bekommen haben, sitzen noch immer in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung, obwohl sie gerne eine größere beziehen würden. Leider bekommt man keine oder sie ist unbezahlbar teuer. Weiterlesen

Mietpreisbremse

So, Urlaub vorbei, Erholung noch wirksam ;-))

Ganz kurz nur zum genannten Thema:
Mieter der Gewobag können mitleidig lächeln, denn die Gesetzesänderung zur Mietpreisbremse – genauer gesagt, das Mietrechtanpassungsgesetz – ist für Mieter der 6 Berliner LWU nicht relevant.
Durch die Kooperationsvereinbarung von 2017 zwischen Senatsverwaltung und Wohnungsunternehmen sind diese Mieter bereits etwas besser geschützt, als Mieter bei anderen Wohnungsgesellschaften oder sonstigen privaten Vermietern.
Wer sich jedoch dafür interessiert, findet einen Blogbeitrag zu diesem Thema auf mieterrat.online

Auch der Link zu einer juristischen Stellungnahme ist im Artikel zu finden.

Sommerhitze

Noch haben wir Sommerferien, doch heute nimmt der „neue“ Mieterbeirat seine Arbeit aus. Natürlich ist er gar nicht so neu, da vier der fünf Mitglieder bereits seit 2013 als Mieterbeirat tätig sind.
Aber der Beginn der Wahlperiode wird immer von einer sogenannten konstituierenden Sitzung bestimmt, in der die Zusammenarbeit zwischen Mieterbeirat und Gewobag schriftlich bestimmt wird und in der auch ein Sprecher (bei uns gibt es keinen Vorstand) und ein Finanzverwalter bestimmt werden.
Zu den Finanzen – um anderslautenden Gerüchten vorzubeugen – möchte ich hier erklären, dass die Mitglieder des Beirats eine Aufwandsentschädigung von 40.- Euro im Jahr erhalten, dazu kommt ein Budget von 1000.- Euro für die Zwecke des Mieterbeirats.
Davon werden z.B. Kaltgetränke für das Büro gekauft, weiterhin Büromaterial, wenn nötig, auch die Plakette am Hubschrauber der Figurengruppe vor dem Mühlenberg-Center und das Banner für das Mühlenkiezfest wurden damit finanziert.

Finanziell ist also die Mitarbeit im Mieterbeirat nicht attraktiv, es ist eine ehrenamtliche Tätigkeit, wie heutzutage viele Aufgaben im sozialen Bereich ohne Bezahlung geleistet werden.

Warum eigentlich „Sommerhitze“ als Titel des Beitrags?
Weil wir alle unter der langanhaltenden Hitzeperiode in diesem Jahr ein wenig leiden, Menschen ebenso wie Tiere und Bäume.
In den Wohnungen wird es auch nachts nicht mehr kühl, und wer Haustiere hat kann nicht einmal die Fenster weit öffnen. Klimaanlagen sind in Deutschland nicht üblich, abgesehen von Luxuswohnungen, aber wer gerne seine Kühlschranktür geöffnet lassen möchte, kann das tun.
Er muss dann nur damit rechnen, dass das Kühlaggregat in kurzer Zeit defekt ist, und die Lebensmittel werden auch nicht gut gekühlt bei offener Tür :-))

Wenn im Sommer bei Außentemperaturen von 20°C (in der Nacht) und 33°C (am Tag) die Warmwasserversorgung zweimal in kurzen Abständen ausfällt, ist das sicher nicht so dramatisch, als wenn im Winter die Heizung streikt.
Insofern kann man es recht gelassen sehen, dass im Hochhaus Pieskower Weg 52/54 am 3., 5. und 6. August nicht warm gebadet oder geduscht werden konnte, ärgerlich bleibt es dennoch, wenn die zuständige Firma am Sonntag nicht erscheint um den Defekt zu beheben.

Als guter Vermieter sollte die Gewobag eigentlich den Mietern dann einen Bonus auf die Warmwasserkosten gewähren, aber damit rechnen sollten wir nicht.

Nun genießen wir also die Sommerhitze weiter und freuen uns auf die Tage, an denen die Temperaturen wieder unter 30°C sinken.

Und der Mieterbeirat ist nun wieder zu den planmäßigen Sprechstunden am jeweils dritten Donnerstag eines Monats im Büro anzutreffen, erste Sprechstunde des „neuen Mieterbeirats“ am 16. August ab 17 Uhr.