Rauchmelder und mehr

Sicher hat der eine oder andere sich über das Schreiben der Gewobag gewundert, in dem die Installation von Rauchwarnmeldern angekündigt wurde.
Gesetzlich sind diese Geräte inzwischen vorgeschrieben, da man mit ihnen die Sicherheit der Hausbewohner verbessert. Immer wieder hat sich  gezeigt, dass bei einem Brand die Todesopfer nicht an Brandverletzungen sterben, sondern an Kohlenmonoxidvergiftung, oder verständlicher ausgedrückt, sie ersticken an Rauchgasen.
Daher ist es eine vernünftige Entscheidung Rauchwarnmelder in den Wohnungen zu installieren, mindestens im Schlafzimmer sollte jeder einen haben.

Warum die Installation auf die Miete umgelegt werden kann als Modernisierung ist im BGB festgelegt, der §555b definiert als „Modernisierung“ unter anderem
bauliche Veränderungen, die die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind.

Diese unscharfe Formulierung erlaubt es den Vermietern die Installation von Rauchwarnmeldern als Modernisierung und Erhöhung der Wohnqualität auf die Miete umzulegen.
Da die Mietsteigerung unter 1 Euro je Wohnung und Monat liegt, lohnt es kaum dagegen Rechtsmittel einzulegen, auch wenn bei 58.000 Wohnungen dabei ein Gewinn von mehr als 500.000 Euro jährlich für die Gewobag herausspringt.

Viel erfreulicher ist die Tatsache, dass bei Umzugswünschen – egal ob in eine größere oder kleinere Wohnung – Bestandsmieter bevorzugt werden. Dies gilt sogar übergreifend für die 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen, wer aus einer großen in eine kleinere umziehen möchte braucht dafür keinen WBS und erhält die Garantie, dass die neue Wohnung bei der Kaltmiete je Quadratmeter nicht teurer ist als die alte.
Voraussetzung ist lediglich, dass sie einen Raum weniger hat oder mindestens 10% kleiner als die alte Wohnung sein muss.

Bei Modernisierungsmaßnahmen (Anpassung der Wohnqualität an aktuelle Standards) sollte jeder darauf achten, dass die Wohnungsunternehmen nicht Instandhaltungsmaßnahmen als Modernisierung auf die Mieter umlegen, für das Mühlenviertel stehen derzeit keine Maßnahmen an, im Thälmannpark sollen die Häuser in der Ella-Kay-Straße zwischen März 2019 und August 2020 eine Strangsanierung erhalten.

Ein ungeklärtes Problem bleibt die Sperrmüllentsorgung, 4,5% der Mieter verursachen dabei 36% der Entsorgungskosten. Im Jahr 2016 (Zahlen für 2017 noch nicht verfügbar) wurden Sperrmüllkosten von mehr als 450.000 Euro verursacht.
Davon entfallen im ehemaligen Westteil der Stadt 10,02 Euro auf jede Wohnung, im Ostteil 1,90 Euro.
Im Prenzlauer Berg sind es 1,85 Euro, also knapp unterhalb des Durchschnitts, trotzdem ein Ärgernis, über das auch die 36,39 Euro je Wohnung in Kreuzberg nicht trösten sollten.

Mehr zum Thema Mietenpolitik ist auch auf dem Mieterrats-Blog (nicht Gewobag !) zu finden.

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Mieterhöhungen

Das kennen wir alle, sofern wir „zur Miete“ wohnen, und das sind immerhin rund 80% der Berliner.
Die Miete steigt mal wieder, ob das ausgerechnet vor Weihnachten sein muss, sei dahingestellt, und natürlich findet kein Mieter das gut.

Alle Preise steigen, daran haben wir uns gewöhnt, auch die Miete für die eigene Wohnung macht keine Ausnahme. Die Frage, warum eine „Sache“ (Mietsache) teurer wird, obwohl sie gleichzeitig immer älter wird, kann nicht logisch beantwortet werden.
Hier im Mühlenviertel haben wir zweimal Glück, verglichen mit anderen Mietern in der Stadt. Zum einen sind die Mieten und Mieterhöhungen bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen moderat, zum anderen zählen die Wohnhäuser hier zur „einfachen Wohnlage“.
Aber auf einige Dinge muss man dennoch achten, so gibt es im Mietspiegel – auch im aktuellen von 2017 – eine Preisspanne in jedem Feld, die je nach Ausstattung der Wohnung oder weiteren Merkmalen abweichen kann vom Mittelwert.
Die Häuser Hanns-Eisler-Str. 2 und 4 sowie der Wohnblock Thomas-Mann-Str. 2 – 12 wurden Mitte der 90er Jahre von der WiP modernisiert. Da die Modernisierungsumlage nicht erhoben wurde, sind nun die Wohnungen höherwertig, was zu einer Nettokaltmiete führt, die zwischen Mittelwert und oberem Wert im Mietspiegelfeld liegt.
Merkmale wie „Überwiegend Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster“, „Zusätzliche Einbruchsicherung für die Wohnungstür“, „Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes“ oder „Zusätzliche in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung“ führen zu einer Aufwertung der Wohnung und damit einer höheren Miete.
Auch die „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz“ gehört zu den wohnwertsteigernden Merkmalen, und damit zu einer Einordnung, die bis zum Oberwert im Mietspiegelfeld reichen kann.
Das bedeutet, dass die Nettokaltmiete je nach Wohnungsgröße hier im Viertel 7,63 Euro, 6,67 Euro oder 5,71 Euro je m² erreichen kann (Felder A6, D6 oder G6).

Den Mietspiegel mit allen Erklärungen zum Download (als PDF-Datei) erhalten Sie hier.

Kontrollieren Sie Ihr Mieterhöhungsbegehren der Gewobag daraufhin, und denken Sie daran, dass jede Mieterhöhung zustimmungspflichtig ist. Anderenfalls muss der Vermieter auf Zustimmung klagen, das kann für die Mieter teuer werden, wenn das Gericht die Mieterhöhung für zulässig hält. Vergessen Sie also nicht Ihre Zustimmung zu unterschreiben und zurückzusenden – es sei denn, es gibt juristisch belegbare Gründe für einen Widerspruch.