Betriebskostenabrechnung

Heute landeten die Betriebskostenabrechnungen 2017 in den Briefkästen, vielleicht noch nicht bei allen Mietern im Mühlenviertel, aber zumindest im Pieskower Weg 52 und 54 wurden sie zugestellt.
Wie üblich gibt es viele Unklarheiten bei den Mietern, wer beschäftigt sich schon eingehend mit dem trockenen Thema Betriebskosten, und wer versteht die Jahresabrechnung eigentlich richtig?

Natürlich hörte ich bereits von einigen Mietern, dass sie hohe Nachzahlungen für das Jahr 2017 zu leisten haben.
Warum?
Das kann nur jeder selbst klären, aber der Mieterbeirat hilft gerne dabei, wenn Sie mit den aktuellen Abrechnungen und der Betriebskostenabrechnung vom letzten Jahr zu uns kommen. Denn das erste ist immer der Vergleich zwischen den einzelnen Positionen aus den Jahren 2016 und 2017, um zu ermitteln welcher Posten nun tatsächlich teurer geworden ist.

Noch einmal zum Verständnis:

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1.    die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

2.    die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)

Dies ist ein Auszug aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Ebensowenig gehören Modernisierungs- und Reparaturkosten dazu, die gerne von Vermietern auf diese Art auf die Mieter abgewälzt werden.
Kontrollieren wir also einmal, was eigentlich teurer geworden ist.

Pieskower Weg 52, ein Hochhaus mit 160 Wohneinheiten, kostete im Jahr 2017 236.146 Euro, und damit 12.000 Euro mehr als 2016.
Das bedeutet, wenn wir es auf die Anzahl der WE umrechnen, 75 Euro je Wohnung mehr, oder umgerechnet auf die Wohnfläche von 9639,62 m², je m²  1,25 Euro je m² mehr als im Vorjahr.

Dies sind die sogenannten kalten Betriebskosten, der Rest ergibt sich aus den Kosten für Heizung und Warmwasser (Fernwärme), die aber nahezu gleich geblieben sind.

Zum Verständnis noch einmal:
Die Betriebskosten 2017 (aktuelle Abrechnung) enthält Verbrauch und Kosten vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017.
Wer in dieser Zeit annähernd den gleichen Verbrauch wie 2016 hatte, muss ungefähr 75 bis 80 Euro mehr bezahlen bzw. die Rückerstattung fällt um diesen Betrag geringer aus.
Größere Abweichungen sollten auf jeden Fall überprüft werden!

Ach ja, die festen Posten, die teurer wurden, sind diese

Wasserversorgung
Entwässerung Schmutzwasser
Müllbeseitigung   (nicht Sperrmüll !)
Gebäudereinigung
Sachversicherung

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Zum neuen Mietspiegel

Sicher hat jeder gelesen, gehört oder sonstwie erfahren, dass es einen neuen Mietspiegel 2017 gibt, seit 19. Mai ist er öffentlich, in digitaler Form bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, auch als gedruckte Broschüre dort und in den Rathäusern erhältlich.

Welche Bedeutung hat er für unser Viertel, für die Mieter der Gewobag?
Zuerst einmal haben sich die Mietpreise (Nettokaltmiete pro Quadratmeter) um ca. 9% erhöht gegenüber dem Mietspiegel von 2015. Allerdings haben die Mieter der Gewobag (wie auch Mieter der anderen landeseigenen Wohnungsunternehmen) die Sicherheit, dass ihre Miete nicht um mehr als 2% jährlich steigen kann, dafür sorgt die Kooperationsvereinbarung der Senatsverwaltung mit den Gesellschaften. Nun schauen wir mal auf das Mühlenviertel und die Immobilien der Gewobag.
In unserem Bereich gibt es Häuser, die 1928 erstmals vermietet wurden (Storkower Str.), 1959 bezugsfertig waren (ebenfalls Storkower Str.) und die hauptsächlich 1977 zum ersten Male vermietet wurden (daher auch im Juli das Kiezfest 40 Jahre Mühlenviertel).

Ein Blick auf den neuen Mietspiegel zeigt uns die Durchschnittsmieten für diese Bestände, alles gehört zur „einfachen Wohnlage“, die Quadratmeterpreise sind weiterhin abhängig von der Größe des Wohnraums.

Erbaut 1928 bzw. 1930 (Eckhaus Storkower Str.2 / Greifswalder Str. 81/84) finden wir in den Feldern A2, D2 und G2, je nach Wohnungsgröße.
40 – 60 m²  5,93 Euro/ m²,  60 – 90 m²   5,65 Euro / m²
Baujahr 1959   (Storkower Str. 15, 17, 23)
40 – 60 m²   5,71 Euro / m²,  60 – 90 m²  5,48 Euro / m²
Erbaut bzw. bezugsfertig 1976/1977  (Plattenbauten)  oder 1980 (Greifswalder Str. 87/88)
40 – 60 m²   5,61 Euro / m²,  60 – 90 m²  5,07 Euro / m²,  über 90 m²   4,70 Euro / m²

Das sind die gültigen Mietpreise für die Nettokaltmiete, dazu müssen Sie alle die Betriebskosten rechnen, die für jede Wohnung je nach Verbrauch von Kalt- und Warmwasser sowie Heizung unterschiedlich ausfallen.
Alles klar?

Machen wir eine Beispielrechnung, 75 m² Wohnfläche in einem Plattenbau von 1977 kosten also
5,07 X 75 = 380,25 Euro nach Mietspiegel-Mittelwert des Feldes G6.
Allerdings enthält das Feld eine Preisspanne von 4,72 – 5,71 Euro.
Was bedeutet das?
Je nach Ausstattung der Wohnung kann der Quadratmeterpreis mehr zum oberen oder zum unteren Ende liegen. Die sogenannten „wohnwertsteigernden oder wohnwertmindernden Merkmale“ gehören leider nicht mehr zum qualifizierten Mietspiegel, werden also von den Vermietern eher willkürlich ausgelegt und sind nicht juristisch gesichert.
Ein abschließbarer Raum außerhalb der Wohnung (Fahrrad- und Kinderwagenraum) gilt als wohnwertsteigernd, ein Bad ohne Fenster oder eine Wohnung ohne Balkon gilt als wohnwertmindernd. Dazu können Sie online selbst den Quadratmeterpreis bzw. die Kaltmiete Ihrer Wohnung errechnen, ich habe dazu mal beispielhaft die Thomas-Mann-Str. 10 genommen:
Merkmale in Gruppe 1 Bad/WC: Bad ohne Fenster
Merkmale in Gruppe 2 Küche: Keine
Merkmale in Gruppe 3 Wohnung: Keine
Merkmale in Gruppe 4 Gebäude: Zusätzliche nutzbare Räume außerhalb der Wohnung (Partyraum)
Merkmale in Gruppe 5 Wohnumfeld: Keine Fahradabstellmöglichkeit

Nun ergibt sich daraus der Quadratmeterpreis von 5,00 Euro, also insgesamt eine Kaltmiete von 375.- Euro. Rechnen wir Betriebskosten von 240.- Euro dazu (Durchschnittswert, individuell verschieden) kommen wir auf die Gesamtmiete von 615.- Euro, die verlangt werden darf.
Ach ja, bei Neueinzug in eine derartige Wohnung darf der Vermieter eine Kaltmiete von bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, also in diesem Beispiel 412,50 Euro Kaltmiete.

Zu den Betriebskosten als „zweite Miete“ hatte ich bereits einen Beitrag geschrieben, der obige Link führt zur Betriebskostentabelle der Senatsverwaltung, auch über den neuen Mietspiegel gibt es bereits ein paar Anmerkungen.

Warum fallen Heizungen im Winter aus?

Klingt erst einmal wie eine dumme Frage, denn natürlich würden wir es im Sommer gar nicht bemerken, wenn die Heizungsanlage defekt wäre.
Doch ganz so einfach ist es nicht, am 21. März hatten wir einen Mitarbeiter der Gewobag ED (Energie- und Dienstleistungsgesellschaft) zu Gast in unserer Sitzung, der uns über die Probleme der vergangenen Jahre berichtete und auch darüber, wie man diese Probleme zukünftig vermeiden will. Weiterlesen

3 1/2 Jahre Mieterbeirat

Der Mieterbeirat im Mühlenviertel existiert nun seit Mitte 2013.
Wir bemühen uns, die Sorgen und Wünsche der Gewobag-Mieter im Viertel gegenüber dem Vermieter, also der Wohnungsgesellschaft Gewobag, zu vertreten und zu einvernehmlichen Lösungen zu kommen.
Befugnisse oder Kompetenzen hat ein Mieterbeirat nicht, lediglich einen Ansprechpartner der Gewobag, und in vielen Punkten merkt man, dass die Betreuung der Mieterbeiräte eher eine lästige Pflicht der Wohnungsgesellschaft ist. Weiterlesen

Über den Tellerrand bzw. Wohnquartiersrand hinaus

In der letzten Woche fand wieder unsere Mietersprechstunde statt, die gleichzeitig unsere monatliche Beiratssitzung beinhaltet.
Der bereits hier angekündigte Termin der Mieterversammlung war ein Thema dabei, weiterhin wurde auch wieder über die zunehmende Vermüllung der Häuser gesprochen. In den nächsten Wochen werden Maßnahmen eingeleitet, die die Zustände – wie wir hoffen – etwas verbessern.

Ansonsten schauen wir auch gerne über die Grenzen „unseres“ Wohnviertels hinaus, am Freitag fand deshalb ein Treffen mit Mieterbeiräten aus anderen Gewobag-Quartieren statt.
Übrigens gibt es inzwischen auch Treffen von Mieterbeiräten von verschiedenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin – gemeinsam kann man gegenüber den Vermietern stärker auftreten und gleichzeitig Erfahrungen austauschen.
Doch bleiben wir beim Freitag, dort erfuhr ich, dass es in mehreren Quartieren Ärger mit der Nebenkostenabrechnung 2013 gab, erhebliche Nachzahlungen werden von der Gewobag gefordert, die weit in den vierstelligen Bereich gehen.
Warum? Das ist bisher schwer nachvollziehbar, denn die Abrechnungen geben keine klare Auskunft darüber und die Argumente der Gewobag, dass Erdgas für die Beheizung der betroffenen Quartiere um 18% teurer geworden sei, reichen nicht aus um die krassen Differenzen zwischen den Kosten 2012 und 2013 zu erklären. Interessant ist, dass diese Differenzen nach dem Einbau elektronischer Zähler mit Funkabfrage auftraten.
Wir werden das Problem auf jeden Fall aufmerksam verfolgen, da auch im Mühlenviertel 2014 diese Zähler eingebaut wurden.