Betriebskostenabrechnung

Heute landeten die Betriebskostenabrechnungen 2017 in den Briefkästen, vielleicht noch nicht bei allen Mietern im Mühlenviertel, aber zumindest im Pieskower Weg 52 und 54 wurden sie zugestellt.
Wie üblich gibt es viele Unklarheiten bei den Mietern, wer beschäftigt sich schon eingehend mit dem trockenen Thema Betriebskosten, und wer versteht die Jahresabrechnung eigentlich richtig?

Natürlich hörte ich bereits von einigen Mietern, dass sie hohe Nachzahlungen für das Jahr 2017 zu leisten haben.
Warum?
Das kann nur jeder selbst klären, aber der Mieterbeirat hilft gerne dabei, wenn Sie mit den aktuellen Abrechnungen und der Betriebskostenabrechnung vom letzten Jahr zu uns kommen. Denn das erste ist immer der Vergleich zwischen den einzelnen Positionen aus den Jahren 2016 und 2017, um zu ermitteln welcher Posten nun tatsächlich teurer geworden ist.

Noch einmal zum Verständnis:

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1.    die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

2.    die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)

Dies ist ein Auszug aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Ebensowenig gehören Modernisierungs- und Reparaturkosten dazu, die gerne von Vermietern auf diese Art auf die Mieter abgewälzt werden.
Kontrollieren wir also einmal, was eigentlich teurer geworden ist.

Pieskower Weg 52, ein Hochhaus mit 160 Wohneinheiten, kostete im Jahr 2017 236.146 Euro, und damit 12.000 Euro mehr als 2016.
Das bedeutet, wenn wir es auf die Anzahl der WE umrechnen, 75 Euro je Wohnung mehr, oder umgerechnet auf die Wohnfläche von 9639,62 m², je m²  1,25 Euro je m² mehr als im Vorjahr.

Dies sind die sogenannten kalten Betriebskosten, der Rest ergibt sich aus den Kosten für Heizung und Warmwasser (Fernwärme), die aber nahezu gleich geblieben sind.

Zum Verständnis noch einmal:
Die Betriebskosten 2017 (aktuelle Abrechnung) enthält Verbrauch und Kosten vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017.
Wer in dieser Zeit annähernd den gleichen Verbrauch wie 2016 hatte, muss ungefähr 75 bis 80 Euro mehr bezahlen bzw. die Rückerstattung fällt um diesen Betrag geringer aus.
Größere Abweichungen sollten auf jeden Fall überprüft werden!

Ach ja, die festen Posten, die teurer wurden, sind diese

Wasserversorgung
Entwässerung Schmutzwasser
Müllbeseitigung   (nicht Sperrmüll !)
Gebäudereinigung
Sachversicherung

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Mieterbeiratswahl 2018

Nach 5 Jahren Tätigkeit wurde nun – wie in der Vereinbarung zur Zusammenarbeit festgelegt – der Mieterbeirat neu gewählt.
4 der 5 bisherigen Mitglieder wurden wiedergewählt, die Stimmenauszählung fand am 25. Juni statt, 1 neues Mitglied kommt in den Mieterbeirat Mühlenviertel.

Auch in den nächsten 5 Jahren werden wir uns bemühen, die Mieterinteressen gegenüber dem Vermieter, der Gewobag, zu vertreten.

Mieterbeirat 2018 mit Gewobag MB-Geschäftsführer, Wolfram Tarras, und Kiezkoordinator Viktor Hildebrandt

Im August findet die konstituierende Sitzung statt, die Mietersprechstunde im Juli fällt wegen der Sommerferien aus.
Ansonsten bleiben die Termine wie gewohnt, am jeweils 3. Donnerstag eines Monats können die Mieter uns persönlich aufsuchen im Büro in der Hanns-Eisler-Str. 2.
Telefonisch und per Mail stehen wir jederzeit zur Verfügung, individuelle Kontakte können mit allen Mitgliedern vereinbart werden.

Kiezfest 2018

So wie es derzeit aussieht, werden wir am 29. Juni ein Kiezfest auf der Fußgängerpassage im Viertel veranstalten, parallel zum Schulfest der Paul-Lincke-Schule.
Es werden nicht ganz so viele Akteure vertreten sein wie im letzten Jahr, dennoch hoffen wir, dass bei schönem Wetter auch das Fest 2018 wieder ein Erfolg wird.

Für schönes Wetter an jenem Freitag, 29. Juni, können Sie mit uns gemeinsam die Daumen drücken. Musik und Akrobatik, ein paar sportliche Übungen für alle Altersstufen, und (hoffentlich) in frischen Farben strahlende Engel vor dem Mühlenberg Center erwarten alle Besucher.
Außer der Gewobag und der Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum ist in diesem Jahr auch die Genossenschaft DPF (Deutsch-Polnische Freundschaft) vertreten, die zwei Immobilien an der Michelangelostr. besitzt.

Wir freuen uns auf jeden Besucher, der zu uns findet, wie auch im letzten Jahr findet das Fest von 14 bis 18 Uhr statt.

Da in diesem Sommer eine Neuwahl des Mieterbeirats stattfindet, könnten eventuell bereits neue Mitglieder des Mieterbeirats beim Fest vertreten sein, sofern die Stimmen dann bereits ausgezählt wurden.
Mehr Informationen finden Sie auf der Internetpräsenz des Nachbarschaftsverbundes Mühlenviertel, kurz auch Mühlenkiezverbund genannt, der sich seit einigen Wochen in neuem Layout präsentiert.

Fletwerk

Die Mieterbeiräte sowie Mieterratsmitglieder hatten vor kurzem die Gelegenheit, sich in der Geschäftsstelle von Fletwerk in Reinickendorf über die Firma zu informieren, Fragen und Beschwerden vorzubringen, und allgemein ein paar Informationen zu erhalten.
Natürlich habe ich die Gelegenheit genutzt, da ich auch vor 4 1/2 Jahren schon einmal die Möglichkeit hatte ein paar Informationen von einem der Geschäftsführer zu erhalten.

Der Dienstleister ging aus einer Tochtergesellschaft der Gewobag, nämlich der Gewobag HS (HS steht für Hausservicegesellschaft) hervor, die 2001 gegründet wurde und seit 2010 als eigenständiges Unternehmen agiert.
Drei Gesellschafter halten Anteile an Fletwerk, Gegenbauer, B&O sowie 3B.

An den Mitarbeiterzahlen von 2013 und 2018 lässt sich gut erkennen, dass Fletwerk gewachsen ist, die Dienstleistungen haben sich nicht mehr erweitert, erfassen allerdings bereits seit 2011 das gesamte Portfolio der Wohnungswirtschaft.

Von 300 auf 390 Mitarbeiter gewachsen, umfasst Fletwerk derzeit
120 Hauswarte  (2013 waren es 117)
171 Handwerker  (70)
2 Baumkontrolleure
93 Verwaltungsangestellte  (53)
und derzeit 6 Azubi  (2)

Die Mitarbeiter betreuen den Wohnungsbestand der Gewobag, mit einem IT-gestützten Auftragsmanagement (mobile Endgeräte bei allen Handwerkern und Hauswarten) werden 80% der Reparaturen innerhalb von 4 Tagen, der Rest innerhalb von 10 Tagen erledigt.
66% erfolgen in Eigenleistung, die weiteren Aufträge werden von gebundenen Nachunternehmen übernommen.
Auch Sanierungen, darunter Schadstoffsanierungen (z.B. Asbest), werden zu 50% von eigenen Mitarbeitern erledigt.

Die Anzahl der Aufträge ist von 2013 bis 2018 von 89.000 auf rund 100.000 jährlich gestiegen, täglich werden im Service Center ca. 500 Anrufe entgegengenommen, insgesamt waren es 2017 180.000 (2012: 122.000).
Das Service Center von B&O in Blankenburg – bei der Gewobag als Reparaturservice bekannt – hat 21 Mitarbeiter und einen Teamleiter speziell für den Wohnungsbestand der Gewobag.
Außerhalb der planmäßigen Zeiten (mo – fr  6.30 – 20.00 Uhr) ist ein Notdienst erreichbar, der dann allerdings nicht von den genannten 21 Mitarbeitern geleistet wird, sondern von anderen Mitarbeitern der B&O-Gruppe.

Wenn trotzdem nicht alles so klappt, wie Sie oder ich uns das vorstellen, gibt es einen Qualitätsbeauftragten bei Fletwerk, der sich um die Mieterbeschwerden kümmern soll, erreichbar über die Mailadresse

qualitaet@fletwerk.de

 

Wartung der Rauchwarnmelder

Derzeit gibt es einige Unstimmigkeiten, die sich auf die Ankündigung der Rauchwarnmelderinstallation beziehen.
Darin gibt die Gewobag bekannt, dass die Mieter selbst für die Wartung der Melder verantwortlich sind.
Um die Aufregung etwas zu dämpfen, muss man dazu wissen, dass die Wartung eigentlich nur darin besteht, dass man in größeren Abständen die Funktionsfähigkeit testen sollte. Dazu haben die Melder eine Prüftaste, mit der der Alarm kurzzeitig eingeschaltet wird.
Das ist nicht vergleichbar mit den Installationen in öffentlichen Gebäuden und Anlagen (z.B. Flughäfen oder Bahnhöfe), die miteinander und einer Zentrale per Funk verbunden sind.
Bei diesen Anlagen müssen professionelle Funktionsprüfungen durchgeführt werden.

Als einfacher Mieter – der eventuell privat selbst schon Warnmelder installiert hat – kann man das auf die zuerst beschriebene Weise mit dem Prüftaster am Gerät machen oder mit einem sogenannten Prüfspray. Allerdings können Rückstände des Sprays im Melder zu Fehlalarmen führen, empfehlenswert ist diese Methode deshalb nicht.
Die Batterien der aktuellen Rauchwarnmelder halten ca. 10 Jahre, müssen also nicht ausgetauscht werden. Nach einem solchen Zeitraum wird der gesamte Warnmelder ausgetauscht, da sich erfahrungsgemäß Schmutz- und Staubpartikel in der Rauchkammer abgesetzt haben und eine einwandfreie Funktion nicht mehr garantiert werden kann.
Es kommt dann zu häufigen Fehlalarmen.

Insofern bedeutet also „Wartung“ keine aufwendige Arbeit und nichts, was das technische Verständnis normaler Mieter übersteigt.

Zudem gibt noch eine umfangreiche Information der Gewobag im Netz.

Rauchmelder und mehr

Sicher hat der eine oder andere sich über das Schreiben der Gewobag gewundert, in dem die Installation von Rauchwarnmeldern angekündigt wurde.
Gesetzlich sind diese Geräte inzwischen vorgeschrieben, da man mit ihnen die Sicherheit der Hausbewohner verbessert. Immer wieder hat sich  gezeigt, dass bei einem Brand die Todesopfer nicht an Brandverletzungen sterben, sondern an Kohlenmonoxidvergiftung, oder verständlicher ausgedrückt, sie ersticken an Rauchgasen.
Daher ist es eine vernünftige Entscheidung Rauchwarnmelder in den Wohnungen zu installieren, mindestens im Schlafzimmer sollte jeder einen haben.

Warum die Installation auf die Miete umgelegt werden kann als Modernisierung ist im BGB festgelegt, der §555b definiert als „Modernisierung“ unter anderem
bauliche Veränderungen, die die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind.

Diese unscharfe Formulierung erlaubt es den Vermietern die Installation von Rauchwarnmeldern als Modernisierung und Erhöhung der Wohnqualität auf die Miete umzulegen.
Da die Mietsteigerung unter 1 Euro je Wohnung und Monat liegt, lohnt es kaum dagegen Rechtsmittel einzulegen, auch wenn bei 58.000 Wohnungen dabei ein Gewinn von mehr als 500.000 Euro jährlich für die Gewobag herausspringt.

Viel erfreulicher ist die Tatsache, dass bei Umzugswünschen – egal ob in eine größere oder kleinere Wohnung – Bestandsmieter bevorzugt werden. Dies gilt sogar übergreifend für die 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen, wer aus einer großen in eine kleinere umziehen möchte braucht dafür keinen WBS und erhält die Garantie, dass die neue Wohnung bei der Kaltmiete je Quadratmeter nicht teurer ist als die alte.
Voraussetzung ist lediglich, dass sie einen Raum weniger hat oder mindestens 10% kleiner als die alte Wohnung sein muss.

Bei Modernisierungsmaßnahmen (Anpassung der Wohnqualität an aktuelle Standards) sollte jeder darauf achten, dass die Wohnungsunternehmen nicht Instandhaltungsmaßnahmen als Modernisierung auf die Mieter umlegen, für das Mühlenviertel stehen derzeit keine Maßnahmen an, im Thälmannpark sollen die Häuser in der Ella-Kay-Straße zwischen März 2019 und August 2020 eine Strangsanierung erhalten.

Ein ungeklärtes Problem bleibt die Sperrmüllentsorgung, 4,5% der Mieter verursachen dabei 36% der Entsorgungskosten. Im Jahr 2016 (Zahlen für 2017 noch nicht verfügbar) wurden Sperrmüllkosten von mehr als 450.000 Euro verursacht.
Davon entfallen im ehemaligen Westteil der Stadt 10,02 Euro auf jede Wohnung, im Ostteil 1,90 Euro.
Im Prenzlauer Berg sind es 1,85 Euro, also knapp unterhalb des Durchschnitts, trotzdem ein Ärgernis, über das auch die 36,39 Euro je Wohnung in Kreuzberg nicht trösten sollten.

Mehr zum Thema Mietenpolitik ist auch auf dem Mieterrats-Blog (nicht Gewobag !) zu finden.