Mietminderung

Den Begriff wird der eine oder andere kennen, wer ihn noch nie gehört hat, dem sei hier kurz erklärt, dass einem Mieter das Recht zusteht, seine monatlichen Mietzahlungen um einen bestimmten Wert zu kürzen oder diese sogar ganz einzustellen, wenn die „Mietsache“ (also üblicherweise die Wohnung) schwere Mängel aufweist.
Das kann Schimmelbildung sein, das kann auch der Ausfall der Heizungsanlage sein, wie es bei uns in den vorangegangenen Blogbeiträgen beschrieben wurde.

Für die Gewobag war klar, dass sie den betroffenen Mietern eine Mietminderung gewähren muss, für die Tage ab 24. September bis die Heizung wieder ordnungsgemäß funktionierte.
Das betraf nicht alle Mieter gleichermaßen im Mühlenviertel, am längsten mussten die Mieter im Pieskower Weg 52 und 54 darauf warten.
Dazu wird zuerst die Tagesmiete (Tagesmiete = Monatsmiete/ 30) berechnet.
Kurze Beispielrechnung:
Wenn Sie normalerweise 500.- Euro Monatsmiete zahlen, dann bedeutet das eine Tagesmiete von 16,67 Euro, 15% davon entsprechen also 2,50 Euro, 40% davon entsprechen 6,67 Euro pro Tag.
Die abschließende Berechnung mit einem entsprechenden Schreiben muss nun erstellt werden, bleiben Sie also geduldig.
Es muss für jeden betroffenen Mieter, der eine Mietminderung gefordert hatte, dieser Betrag individuell berechnet werden (wegen unterschiedlicher Bruttowarmmieten), also wird die abschließende Mietminderung mit der Dezembermiete verrechnet bzw. dem Mietkonto gutgeschrieben.

Da ich mich von einem Anwalt beraten ließ, muss ich hier schreiben, dass dieser die Berechnung für angemessen hält, da Gerichte üblicherweise nach Tages-Minderungssätzen rechnen und dabei nur die Tage anrechnen, an denen Innenraumtemperaturen unter 20°C herrschten.
Mit einer solchen Entscheidung würde selbst bei einer höheren Mietminderung (z.B. von 70% für die genannten Tage) die Summe voraussichtlich geringer ausfallen als das Angebot der Gewobag, deshalb kann der Mieterbeirat nur empfehlen die angebotene Leistung der Gewobag anzunehmen.
Im Einzelfall oder wenn Sie unsicher sind, können Sie selbstverständlich unsere Hilfe individuell in Anspruch nehmen.

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Das Heizungsdrama – nächster Akt

Hier hatte ich ja hinreichend vom Problem mit den Heizungen im Quartier berichtet.
Am 11. Oktober hatte dann auch das letzte Haus im Viertel wieder warme Heizkörper. Zugegeben, es war nicht wirklich „kalt“, sondern kühl in den Wohnungen, d.h. 17° bis 19°C in den Räumen.
Ändert aber nichts daran, dass die Gewobag und ihre Dienstleister es nicht geschafft haben ihre Heizpflicht zu erfüllen.

Anrufer im Service Center – zumindest die, die eine längere Warteschleife ausgesessen haben – erhielten die Auskunft, dass sie das Recht auf Mietminderung ab 24. September hätten, dazu lediglich einen Antrag stellen müssten.
Natürlich haben das etliche Mieter gemacht, und nun bekamen die ersten ihre Antworten:

20% Mietminderung ab 1. Oktober wird ihnen von der Gewobag zugestanden.

Lächerlich, man muss nur die Gerichtsurteile studieren, die sich mit dem Thema „Mietminderung wegen Heizungsausfall“ befassen, um festzustellen, dass Berliner Gerichte in den verhandelten Fällen 70% oder 75% Mietminderung für gerechtfertigt hielten.
Exemplarisch die Beispiele

LG Berlin, Az 64 S 291/91
Fällt die Heizung während der Heizperiode aus, so kann der Mieter die Miete um 75% mindern. Dabei kommt es nicht darauf an, welche Außentemperaturen herrschen

AG Charlottenburg, Az 216 C 7/13
Kommt es von Anfang Oktober bis Anfang Dezember zu einem Heizungsausfall, so liegt ein erheblicher Mangel vor. Dieser Mangel rechtfertigt eine Mietminderung um 70%

Also geht der Streit um die Mietminderung weiter, sowohl um den Zeitraum als auch um die Höhe.
Immerhin geht es dabei um dreistellige Beträge, also lassen es einige Mieter auf einen Rechtsstreit ankommen.

Heizperiode

Im Winter ist es kalt, auch in Gebäuden, also müssen Wohnräume beheizt werden.
Eine Binsenweisheit, aber die Fragen, die sich daraus ergeben, sind alles andere als einfach zu beantworten.
Die erste Frage lautet dabei: Welchen Zeitraum hat die Heizperiode überhaupt?

Gesetzlich ist das nicht festgelegt, doch wenn im Mietvertrag dazu keine Vereinbarung festgeschrieben ist, gilt der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode. In dieser Zeit muss der Vermieter die Heizanlage in Betrieb halten, unabhängig von den Außentemperaturen.
Außerhalb dieses Zeitraumes muss die Heizungsanlage eingeschaltet sein, wenn die Außentemperaturen tagsüber unter 16°C liegen oder wenn die Wohnraumtemperaturen an zwei aufeinanderfolgenden Tagen unter 18°C liegen. Weiterlesen