Mieterhöhungen

Das kennen wir alle, sofern wir „zur Miete“ wohnen, und das sind immerhin rund 80% der Berliner.
Die Miete steigt mal wieder, ob das ausgerechnet vor Weihnachten sein muss, sei dahingestellt, und natürlich findet kein Mieter das gut.

Alle Preise steigen, daran haben wir uns gewöhnt, auch die Miete für die eigene Wohnung macht keine Ausnahme. Die Frage, warum eine „Sache“ (Mietsache) teurer wird, obwohl sie gleichzeitig immer älter wird, kann nicht logisch beantwortet werden.
Hier im Mühlenviertel haben wir zweimal Glück, verglichen mit anderen Mietern in der Stadt. Zum einen sind die Mieten und Mieterhöhungen bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen moderat, zum anderen zählen die Wohnhäuser hier zur „einfachen Wohnlage“.
Aber auf einige Dinge muss man dennoch achten, so gibt es im Mietspiegel – auch im aktuellen von 2017 – eine Preisspanne in jedem Feld, die je nach Ausstattung der Wohnung oder weiteren Merkmalen abweichen kann vom Mittelwert.
Die Häuser Hanns-Eisler-Str. 2 und 4 sowie der Wohnblock Thomas-Mann-Str. 2 – 12 wurden Mitte der 90er Jahre von der WiP modernisiert. Da die Modernisierungsumlage nicht erhoben wurde, sind nun die Wohnungen höherwertig, was zu einer Nettokaltmiete führt, die zwischen Mittelwert und oberem Wert im Mietspiegelfeld liegt.
Merkmale wie „Überwiegend Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster“, „Zusätzliche Einbruchsicherung für die Wohnungstür“, „Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes“ oder „Zusätzliche in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung“ führen zu einer Aufwertung der Wohnung und damit einer höheren Miete.
Auch die „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz“ gehört zu den wohnwertsteigernden Merkmalen, und damit zu einer Einordnung, die bis zum Oberwert im Mietspiegelfeld reichen kann.
Das bedeutet, dass die Nettokaltmiete je nach Wohnungsgröße hier im Viertel 7,63 Euro, 6,67 Euro oder 5,71 Euro je m² erreichen kann (Felder A6, D6 oder G6).

Den Mietspiegel mit allen Erklärungen zum Download (als PDF-Datei) erhalten Sie hier.

Kontrollieren Sie Ihr Mieterhöhungsbegehren der Gewobag daraufhin, und denken Sie daran, dass jede Mieterhöhung zustimmungspflichtig ist. Anderenfalls muss der Vermieter auf Zustimmung klagen, das kann für die Mieter teuer werden, wenn das Gericht die Mieterhöhung für zulässig hält. Vergessen Sie also nicht Ihre Zustimmung zu unterschreiben und zurückzusenden – es sei denn, es gibt juristisch belegbare Gründe für einen Widerspruch.

 

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Zum neuen Mietspiegel

Sicher hat jeder gelesen, gehört oder sonstwie erfahren, dass es einen neuen Mietspiegel 2017 gibt, seit 19. Mai ist er öffentlich, in digitaler Form bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, auch als gedruckte Broschüre dort und in den Rathäusern erhältlich.

Welche Bedeutung hat er für unser Viertel, für die Mieter der Gewobag?
Zuerst einmal haben sich die Mietpreise (Nettokaltmiete pro Quadratmeter) um ca. 9% erhöht gegenüber dem Mietspiegel von 2015. Allerdings haben die Mieter der Gewobag (wie auch Mieter der anderen landeseigenen Wohnungsunternehmen) die Sicherheit, dass ihre Miete nicht um mehr als 2% jährlich steigen kann, dafür sorgt die Kooperationsvereinbarung der Senatsverwaltung mit den Gesellschaften. Nun schauen wir mal auf das Mühlenviertel und die Immobilien der Gewobag.
In unserem Bereich gibt es Häuser, die 1928 erstmals vermietet wurden (Storkower Str.), 1959 bezugsfertig waren (ebenfalls Storkower Str.) und die hauptsächlich 1977 zum ersten Male vermietet wurden (daher auch im Juli das Kiezfest 40 Jahre Mühlenviertel).

Ein Blick auf den neuen Mietspiegel zeigt uns die Durchschnittsmieten für diese Bestände, alles gehört zur „einfachen Wohnlage“, die Quadratmeterpreise sind weiterhin abhängig von der Größe des Wohnraums.

Erbaut 1928 bzw. 1930 (Eckhaus Storkower Str.2 / Greifswalder Str. 81/84) finden wir in den Feldern A2, D2 und G2, je nach Wohnungsgröße.
40 – 60 m²  5,93 Euro/ m²,  60 – 90 m²   5,65 Euro / m²
Baujahr 1959   (Storkower Str. 15, 17, 23)
40 – 60 m²   5,71 Euro / m²,  60 – 90 m²  5,48 Euro / m²
Erbaut bzw. bezugsfertig 1976/1977  (Plattenbauten)  oder 1980 (Greifswalder Str. 87/88)
40 – 60 m²   5,61 Euro / m²,  60 – 90 m²  5,07 Euro / m²,  über 90 m²   4,70 Euro / m²

Das sind die gültigen Mietpreise für die Nettokaltmiete, dazu müssen Sie alle die Betriebskosten rechnen, die für jede Wohnung je nach Verbrauch von Kalt- und Warmwasser sowie Heizung unterschiedlich ausfallen.
Alles klar?

Machen wir eine Beispielrechnung, 75 m² Wohnfläche in einem Plattenbau von 1977 kosten also
5,07 X 75 = 380,25 Euro nach Mietspiegel-Mittelwert des Feldes G6.
Allerdings enthält das Feld eine Preisspanne von 4,72 – 5,71 Euro.
Was bedeutet das?
Je nach Ausstattung der Wohnung kann der Quadratmeterpreis mehr zum oberen oder zum unteren Ende liegen. Die sogenannten „wohnwertsteigernden oder wohnwertmindernden Merkmale“ gehören leider nicht mehr zum qualifizierten Mietspiegel, werden also von den Vermietern eher willkürlich ausgelegt und sind nicht juristisch gesichert.
Ein abschließbarer Raum außerhalb der Wohnung (Fahrrad- und Kinderwagenraum) gilt als wohnwertsteigernd, ein Bad ohne Fenster oder eine Wohnung ohne Balkon gilt als wohnwertmindernd. Dazu können Sie online selbst den Quadratmeterpreis bzw. die Kaltmiete Ihrer Wohnung errechnen, ich habe dazu mal beispielhaft die Thomas-Mann-Str. 10 genommen:
Merkmale in Gruppe 1 Bad/WC: Bad ohne Fenster
Merkmale in Gruppe 2 Küche: Keine
Merkmale in Gruppe 3 Wohnung: Keine
Merkmale in Gruppe 4 Gebäude: Zusätzliche nutzbare Räume außerhalb der Wohnung (Partyraum)
Merkmale in Gruppe 5 Wohnumfeld: Keine Fahradabstellmöglichkeit

Nun ergibt sich daraus der Quadratmeterpreis von 5,00 Euro, also insgesamt eine Kaltmiete von 375.- Euro. Rechnen wir Betriebskosten von 240.- Euro dazu (Durchschnittswert, individuell verschieden) kommen wir auf die Gesamtmiete von 615.- Euro, die verlangt werden darf.
Ach ja, bei Neueinzug in eine derartige Wohnung darf der Vermieter eine Kaltmiete von bis zu 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, also in diesem Beispiel 412,50 Euro Kaltmiete.

Zu den Betriebskosten als „zweite Miete“ hatte ich bereits einen Beitrag geschrieben, der obige Link führt zur Betriebskostentabelle der Senatsverwaltung, auch über den neuen Mietspiegel gibt es bereits ein paar Anmerkungen.