Michelangelostraße – mal wieder

Eigentlich war uns klar, dass das Bauvorhaben – eines von 11 Gebieten in Berlin – uns vorläufig nicht in Ruhe lässt.
Nach den Planungen, Workshops und „Expertenrunden“ im Bezirksamt, hat nun der Stadtrat Vollrad Kuhn die Federführung übernommen.
„Bürgerbeteiligung“ heisst bei ihm, dass er eine Anzahl von Bürgervertretern auswählt, die den Runden beiwohnen dürfen. Eine interessante Variation eines „runden Tisches“, der die meisten Interessierten von der Teilnahme ausschliesst.

Neues gibt es indes nicht, die Planungen für „bis zu 1500“ Wohnungen sind noch immer dieselben, obwohl nicht klar ist, ob die Grundstücke der WBG Zentrum überhaupt bebaut werden können.
Die Infrastruktur ist ebenso unklar, soll es eine Straßenbahnstrecke über die Ostseestr. zur Michelangelostr. geben und muss ein neuer Mischwasserkanal für die neuen Wohnhäuser gebaut werden?
Und wieso sind eigentlich die 2 neuen Sporthallen bereits an der Kniprodestr. gebaut worden, obwohl sie doch im Planungsvorhaben an anderer Stelle vorgesehen waren?

Einzig der Zeithorizont verschiebt sich weiter nach hinten, war ursprünglich die Rede davon, dass 2019 der erste Spatenstich erfolgen soll, so spricht man nun von „10 bis 15 Jahren“ bis zum Beginn des Bauvorhabens, also ist wohl eher 2030 der aktuelle Termin.
Übrigens geht es den meisten anderen Planungen nicht besser, viele Hindernisse, bisweilen in Form von Bürgerinitiativen oder -protesten, aber auch als fehlende Baugenehmigungen, machen den Beginn der Neubaukampagne schwieriger als angekündigt.

Personalmangel in den Ämtern (selbst geschaffen in der vorigen Legislaturperiode) macht die vollmundigen Ankündigungen von Andreas Geisel zur Farce.
Dazu kommen die Überlegungen

• wo sollen wir bauen
• wie groß sollen die Wohnungen werden
• wie hoch dürfen die Häuser sein
• wer soll bauen
• wie viele Wohnungen brauchen wir überhaupt

Am leichtesten ist es natürlich in einer Koalition, dem jeweiligen Koalitionspartner die Schuld zuzuschieben, besonders wenn man (also die SPD) das Ressort „Stadtentwicklung und Wohnen“ gerade an die Linken verloren hat.
Ergo: Wer ist Schuld? Die neue Senatorin – verkauft sich gut und lenkt vom eigenen Versagen ab.

Eine bewährte Methode, denn die SPD hat bisher auch im Bund nichts bewegt, und es sind teilweise Bundesgesetze, die einen preiswerten Neubau verhindern.

Doch nun zurück zur Michelangelostr., es gibt also Aufschub für alle Gegener der Bebauungsverdichtung, was gleichzeitig bedeutet, dass die Mietpreise in Berlin auf Grund der Wohnungsknappheit weiter steigen werden.

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Bauen an der Michelangelostraße

Seit etwa 2 Jahren ist bekannt, dass sowohl Senat als auch Bezirksamt Pankow die Bebauung verdichten wollen.
Grund dafür ist, dass Berlin neue Wohnungen braucht um Wohnraum für Zugezogene zu schaffen. 40.000 bis 50.000 Menschen sind in den letzten Jahren jährlich nach Berlin gekommen, dabei sind Flüchtlinge noch nicht berücksichtigt worden.

Die Frage WARUM jemand nach Berlin zieht, ist müßig, wir schauen vorrangig auf die Tatsache, dass Berlins Einwohnerzahl wächst. Für die Stadtplaner bedeutet es, dass Wohnraum geschaffen werden muss, nicht nur an der Stadtperipherie, sondern auch auf allen vorhandenen Freiflächen in der Innenstadt.
Ebenso klar ist auch, dass die Anwohner der geplanten Neubauflächen dieses mit wenig Begeisterung sehen, in den meisten Fällen versuchen dies zu verhindern.

Morgen, Kinder….

Man möchte fast den Weihnachtssong anstimmen, aber eigentlich meinte ich etwas anderes, nämlich die Anwohnerversammlung in der Gethsemanekirche zur Neubebauung der Michelangelostr.
Nachdem der letzte Versuch daran gescheitert war, dass der Andrang der Anwohner so groß war, dass der Quartierspavillon an der Thomas-Mann-Str. nicht ausreichte, wird die Bauplanung nun wiederum in der Stargarder Str. 77 vorgelegt.

Ach ja, es wird als „Neustart“ deklariert, obwohl nun zum dritten Mal dieselbe Planung präsentiert wird.

ISEK, Neubau, Umgestaltung

Inzwischen fand die nächste „Experten_innen-Runde“ statt und es wurden Ergebnisse präsentiert. Interessant war, dass einige der Maßnahmen als „Sofortmaßnahmen“ gekennzeichnet waren, was aber nicht dazu verleiten sollte mit ihrer Umsetzung in relativ kurzer Zeit zu rechnen.
Einzig die Sanierung eines Bolzplatzes im Mühlenviertel wird vorfinanziert und noch  vor Ende des Projektes begonnen, wahrscheinlich im Sommer 2017.
Das Förderprogramm Stadtumbau hat einen Verfügungsfond für kleinteilige Sofortmaßnahmen, der dafür in Anspruch genommen werden kann.

Die Frage nach dem Zeithorizont für die Umsetzung der Maßnahmen und ob die Finanzierung vom geplanten Neubauvorhaben an der Michelangelostr. abhängig sei, wurde nicht direkt beantwortet. Die Senatsverwaltung hat derzeit 17 Stadtumbaukonzepte beauftragt (ISEK = integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept), die alle mit geplanten Neubaumaßnahmen verknüpft sind.
Da die BVV Pankow aber das bisherige Baukonzept gekippt hat und das BA Pankow den Auftrag erhielt, dieses neu zu bewerten, bleibt unklar ob auch dann Gelder fließen, wenn Pankow sich gegen die Bebauungsverdichtung entscheidet.
Anderenfalls werden alle Maßnahmen des ISEK nun in die Ausschüsse gegeben, dann in die Prioritätenbewertung der Senatsverwaltung und gegebenenfalls erfolgt zum Herbst die Finanzmittelfreigabe.
Anschließend müssen die Maßnahmen ausgeschrieben werden, so dass vor dem Sommer 2018 nicht damit zu rechnen ist, dass irgendeine der Maßnahmen umgesetzt wird.
Nun ja, die Grundinstandsetzung des Quartierspavillons ist bereits mit 525.000 Euro fest bewertet.

Die Gestaltung der Fußwege im gesamten Viertel ist notwendig, 20% mit Abbruch und Neubau inklusive Unterbau, 60% mit einer Reparatur des Wegebelags.
Die Beleuchtung der bisher nicht beleuchteten Wege ist nicht vorgesehen, da das Haushaltsrecht eine Beleuchtung in Grünanlagen nicht erlaubt, lediglich die Instandhaltung und Verbesserung bestehender Beleuchtungen wäre möglich.

Um die Michelangelostr. – wie geplant – zu bebauen müssten die gesamten Abwasserkanäle erneuert und die Brauchwasserentsorgung von der Regenwasserentsorgung getrennt werden, da die vorhandenen Mischwasserkanäle ausgelastet sind.
Die Genossenschaft Zenrum, der ein Teil der Grundstücke gehört, erklärte bereits, dass ihre finanziellen Kapazitäten für die geplante Neubebauung nicht zur Verfügung stünden, die finanziellen Mittel werden zur Instandhaltung und zum mobilitätsgerechten Umbau der Bestandswohnungen benötigt.

Im April wird es eine abschließende Veranstaltung zum ISEk geben.

3 1/2 Jahre Mieterbeirat

Der Mieterbeirat im Mühlenviertel existiert nun seit Mitte 2013.
Wir bemühen uns, die Sorgen und Wünsche der Gewobag-Mieter im Viertel gegenüber dem Vermieter, also der Wohnungsgesellschaft Gewobag, zu vertreten und zu einvernehmlichen Lösungen zu kommen.
Befugnisse oder Kompetenzen hat ein Mieterbeirat nicht, lediglich einen Ansprechpartner der Gewobag, und in vielen Punkten merkt man, dass die Betreuung der Mieterbeiräte eher eine lästige Pflicht der Wohnungsgesellschaft ist.

Wohnungsbau im Wandel der Zeit

Bevölkerungszuwachs, ob durch Flüchtlingsströme oder den normalen Zuzug, führt zu Wohnungsknappheit. Deshalb beschäftigt sich derzeit die Politik wieder intensiv mit dem Wohnungsbau, nicht zu vergessen, dass in wenigen Monaten eine Wahl in Berlin ansteht, die natürlich mit positiven Meldungen aus der Wohnungspolitik gewonnen werden soll.

Mit dem Wohnraumversorgungsgesetz ist man einem (möglicherweise) erfolgreichen Volksentscheid mit Gesetzeskraft zuvorgekommen.
Die Differenzen zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern sind vermutlich jedem klar. Ein Vermieter möchte den Wohnraum möglichst teuer vermieten, dabei gleichzeitig kein oder wenig Geld für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierung ausgeben. Nur so lässt sich sein Profit maximieren, was bei einer AG die Aktionäre mit hohen Bonuszahlungen für die Vorstände honorieren, bei privaten Vermietern bedeutet es Luxusleben und Kapitalvorsorge fürs Alter oder seine Nachkommen.
Diese „Altersvorsorge“ darf auch gerne illegal in Steuerparadiesen angelegt sein, damit möglichst wenig von den Gewinnen an den Staat fließen.

Der Mieter dagegen wünscht sich eine Luxuswohnung mit Bestausstattung, aber zu einem niedrigen Mietzins, am besten so niedrig, dass er sich nicht einschränken muss bei den sonstigen Ausgaben.

Dass diese beiden Interessen nicht zusammen passen, ist uns klar, jede Seite wird Abstriche machen müssen.
Dazu möchte ich gerne einen Blick zurück an den Anfang des 20. Jahrhunderts werfen. Im deutschen Kaiserreich war Bauen noch recht preiswert für Mittelständler, also selbständige Händler oder Produzenten von Gebrauchswaren. Dementsprechend bauten sich viele Kleinunternehmer Mehrfamilienhäuser mit 10 – 30 Mietwohnungen.
Damit hatte man ein ständiges Einkommen neben den Unternehmerrisiken, und die Mieten waren niedrig für die damalige Zeit, so dass sich jeder Arbeitnehmer eine Mietwohnung leisten konnte.
Die Zerstörungen im Ersten Weltkrieg hielten sich in Grenzen, auch in der nachfolgenden Weimarer Republik wurde noch privat gebaut.

Schon damals kassierten die Vermieter zwar gerne die Mieten, investierten aber nichts in die Instandhaltung ihrer Immobilien – warum auch, die Häuser waren ja noch recht neu. Aber viele bildeten auch keine Rücklagen für spätere Investitionen oder sie verloren diese während der Inflation oder im Zweiten Weltkrieg.

Man kann sie noch immer in Berlin sehen, die Mehrfamilienhäuser aus den Jahren 1900 bis 1929, von denen ich berichtete.
Was nach 1945 nicht zerstört war, wurde genutzt, aber die Immobilienbesitzer waren finanziell nicht in der Lage ihre zerstörten Häuser wieder aufzubauen oder gar neue Häuser zu errichten. Deshalb gründete in den 50er Jahren der Staat Wohnungsbaugesellschaften, die für den benötigten Wohnraum sorgen sollten.

Und es gab auch damals schon eine Phase der massiven Subventionierung von Wohnungsneubau, damit die Mieten erträglich blieben und auch Normalverdiener sich eine Mietwohnung leisten konnten, bekannt als „sozialer Wohnungsbau“.
Ich erinnere mich, dass man damals 25 – 40% seines Nettoeinkommens für die Miete aufbringen musste, dass deshalb die Belegung der Wohnungen mit 3 oder 4 Personen völlig normal war.
Stube und Küche im Hinterhof, Toilette außerhalb der Wohnung, bisweilen eine halbe Treppe tiefer, Kaltmiete 40.- D-Mark für 35m², dazu Ofenheizung.
Ein durchaus realistischer Wert, andererseits große Wohnungen, 5 oder gar 6 Zimmer, 100 – 140 m², Badezimmer in der Wohnung, Dienstbotenzugang über zweites Treppenhaus, das waren die „herrschaftlichen“ Wohnungen, die es ebenso gab.
Mieten bei 250 bis 350 D-Mark, für den einfachen Arbeitnehmer unbezahlbar.

Dagegen die Neubauten der Jahre 1955 – 1965, die von den Wohnungsbaugesellschaften errichtet wurden, natürlich mit Badezimmer in der Wohnung und ebenso natürlich mit einer Zentralheizung, Öl- oder Gasbefeuerung im Keller das Hauses. Kleine Zimmer, hellhörige Wände, keine vernünftige Wärmedämmung, dafür aber auch für Normalverdiener bezahlbar.
Allerdings war man der Willkür der Wohnungsbaugesellschaften ausgesetzt, deren Verwaltungen sich wir Landesherrscher aufführten (gibt es auch heute noch oder wieder), berechtigte Wünsche oder Beschwerden von Mietern damit abwürgten, dass man ihnen mitteilte „Sie könnten ja ausziehen und sich eine bessere Wohnung suchen“.

So setzte dann eine Zeit der Wohnungsbaugenossenschaften und der Eigentumswohnungen ein. Wer immer es sich leisten konnte oder das zumindest glaubte, kaufte sich eine eigene Wohnung. Nicht immer waren das gute Entscheidungen, abgesehen von der finanziellen Belastung über viele Jahre (Kredit abzahlen), konnte man durchaus in eine Eigentümergesellschaft geraten, die die Wohnungen als Abschreibungsobjekte sah und damit lediglich Steuern sparen wollte (negative Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung). Damit verbunden waren ständige Modernisierungen und Investitionen, denn ohne „negative Einnahmen“ konnte man keine Steuervergünstigungen erlangen.

Schauen wir nun noch einmal auf die privaten Immobilienbesitzer, die ihre Mehrfamilienhäuser – inzwischen 50 bis 70 Jahre alt – renovieren und modernisieren sollten. Hatte man dafür keine Rücklagen, so verfielen die Häuser langsam, die Mieten konnte man wegen des schlechten Zustandes der Wohnungen nicht beliebig erhöhen, die Schere zwischen (Miet)Einnahmen und notwendigen Investitionen in Reparaturen klaffte weiter auf, als Lösung blieb nur ein Verkauf der ganzen Immobilie an finanzstarke Investoren.

Deren Interessen zielten allerdings darauf ab, in Modernisierung zu investieren und möglichst zeitnah die Immobilie mit Gewinn zu verkaufen, z.B. als Eigentumswohnungen. Dabei störten die Altmieter, die man mit drastischen Mieterhöhungen und anderen Mitteln (nicht immer legalen Methoden u.a.)vertreiben wollte, es sei denn, sie gingen das finanzielle Risiko ein und kauften „ihre“ Wohnung.

So sieht derzeit der Wohnungsmarkt in Berlin sehr ungünstig aus für alle, die eine bezahlbare Mietwohnung suchen.
Klar, für 2000.- oder 4000.- Euro Monatsmiete bekommen Sie sofort eine große und modern eingerichtet Wohnung in bester Lage, und wenn Sie gar 1,5 Millionen Euro zur Verfügung haben können Sie auch eine 150 m² große Dachgeschosswohnung mit Terrasse und Blick ins Grüne als Eigentum erwerben.
Aber das sind wohl nicht die Vorstellungen eines Durchschnittsverdieners, der ein Monatseinkommen von 1500.- Euro netto hat, geschweige denn eines Geringverdieners, der sich mit dem Mindestlohn von 8,50 /Stunde begnügen muss.

Neubau kostet derzeit – Auskunft von Architekten und Bauunternehmern, nicht offiziell bestätigt – 2000 bis 2300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Mehrfamilienhäusern. Nehmen wir für eine Modellrechnung 2000 Euro, sicher realistisch bei den Anforderungen im Baurecht für ein neu erbautes Wohnhaus.
Bei einer Amortisation in 25 Jahren (jeder Privatinvestor möchte natürlich seine Kosten in kürzerer Zeit in Gewinne umwandeln) heisst das, dass eine 75m²-Wohnung mindestens 500.- Euro Kaltmiete kostet und der Vermieter erst in 25 Jahren Gewinne damit erzielt (Mietsteigerungen und Inflation nicht berücksichtigt).
6,67 Euro je m² sind also die untere Grenze bei der Nettokaltmiete.
Reduzieren wir die Zeit bis zur Amortisation auf 20 Jahre, so lassen sich leicht 8,35 m² Nettokaltmiete errechnen oder 625 Euro Monatsmiete für die genannten 75 m². DAS ist die absolute Untergrenze, sofern keine staatliche Förderung erfolgt.

Damit kommen wir wieder zum Wohnraumversorgungsgesetz, das den Wohnraumbedarf für Mieter genau definiert, sofern sie einen Mietzuschuss beantragen wollen.

Dazu zitiere ich einige Stellen der entsprechenden Gesetze:

Wohnraumförderungsgesetz, §9 Einkommensgrenzen

a. Die Förderung darf nur Haushalte begünstigen, deren Einkommen die Grenzen für

das jährliche Einkommen, die in Absatz 2 bezeichnet oder von den Ländern nach

Absatz 3 abweichend festgelegt sind, nicht überschreiten. Bei der Ermittlung des

Einkommens sind die §§ 20 bis 24 anzuwenden.

b. Die Einkommensgrenze beträgt:

für einen Einpersonenhaushalt 12.000 Euro,

für einen Zweipersonenhaushalt 18.000 Euro,

zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 4.100 Euro.

Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des

Einkommensteuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenze nach Satz 1 für jedes Kind um weitere 500 Euro

 

Und aus dem Wohnraumversorgungsgesetz

§ 2

Anspruch auf Mietzuschuss zur Sicherung tragbarer Mieten im Bestand öffentlich

geförderter Wohnungen (Erster Förderweg)

(1)

Mieterhaushalte im öffentlich geförderten Wohnungsbau (Erster Förderweg) mit

einem Einkommen von bis zu 40 Prozent über den Einkommensgrenzen nach § 9 Absatz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), das zuletzt durch Artikel 3 Absatz 10 des Gesetzes vom 29. Juni 2015 (BGBl. I S. 1061) geändert worden ist, haben auf Antrag, soweit die weiteren Voraussetzungen vorliegen, einen Anspruch auf einen Zuschuss zur Miete. Der Anspruch auf einen Mietzuschuss besteht, höchstens unter Zugrundelegung der angemessenen Wohnflächen in Absatz 2 und vorbehaltlich der Regelungen in den Absätzen 4 bis 10, in Höhe des Betrages der Nettokaltmiete, der

a)

30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden bis

Energieeffizienzklasse E,

b)

27 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der

Energieeffizienzklasse F,

c)

26 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der

Energieeffizienzklasse G oder

d)

25 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens bei Gebäuden der

Energieeffizienzklasse H übersteigt.

(2)

Folgende Wohnflächen sind angemessen:

a) 50 m² bei einem Einpersonenhaushalt;

b) 65 m² bei einem Zweipersonenhaushalt;

c) 80 m² bei einem Dreipersonenhaushalt;

d) 90 m² bei einem Vierpersonenhaushalt;

e) zusätzlich 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende Person.

In Einzelfällen kann die zuständige Stelle eine Überschreitung der angemessenen Wohnflächen um bis zu höchstens 20 Prozent zulassen.

 

Damit sind die Rahmenbedingungen geklärt und es ist auch klar, dass nicht viele Mieter diese Zuschüsse in Anspruch nehmen können.
Ach ja, es gibt noch Härtefallregelungen nach dem
Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung

§3 Härtefälle

(1)

Die Anerkennung eines Härtefalls erfolgt auf Antrag. Antragsberechtigt für die

Anerkennung eines Härtefalls ist der Mieterhaushalt, also jede natürliche Person, die Wohnraum gemietet hat und diesen selbst nutzt.

(2)

Ein Härtefall gemäß § 2 Absatz 4 Buchstabe b oder c oder

§ 2 Absatz 5 richtet sich nach der Haushaltsgröße, dem anrechenbaren Gesamteinkommen des Mieterhaushalts und der Wohnfläche.

(3)

Für die Anerkennung eines Härtefalls dürfen folgende Einkommensgrenzen für das Gesamteinkommen des Mieterhaushalts nicht überschritten werden:

a) 16800 Euro pro Jahr für einen Einpersonenhaushalt;

b) 25200 Euro pro Jahr für einen Zweipersonenhaushalt;

c) zusätzlich 5740 Euro pro Jahr für jede weitere zum Haushalt gehörende Person;

d) zusätzlich 700 Euro pro Jahr für jedes zum Haushalt gehörende Kind.

Das anrechenbare Gesamteinkommen wird von den landeseigenen

Wohnungsunternehmen in Anwendung der §§ 20 bis 24 des Wohnraumförderungsgesetzes ermittelt. Wohngeld und ähnliche Leistungen zur Senkung der Mietbelastung werden in die Ermittlungen der Einkommensgrenzen nach § 2 Absatz 4 Buchstaben b oder c oder § 2 Absatz 5 einbezogen.

(4)

Für die Anerkennung eines Härtefalls dürfen folgende Wohnflächenobergrenzen nicht überschritten werden:

a) 45 m² bei einem Einpersonenhaushalt;

b) 60 m2 bei einem Zweipersonenhaushalt;

c) 75 m² bei einem Dreipersonenhaushalt;

d) 85 m² bei einem Vierpersonenhaushalt;

e) zusätzlich 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende

Person

 

Und natürlich kann die Förderung 2,50 Euro je m² nicht übersteigen

So, alles klar?
Nein?
Das ist das Problem mit Gesetzestexten, sie sollen juristisch nicht anfechtbar sein, werden damit aber für den Normalbürger unverständlich.

In diesem Beitrag habe ich versucht die Probleme beim Wohnungs(neu)bau zu definieren und gleichzeitig ein paar Anhaltspunkte für die Mieten in Berlin zu geben.

Als Abschluss möchte ich noch die Anzahl der kommunal verwalteten Mietwohnungen für Berlin, getrennt nach Wohnungsbaugesellschaften, auflisten. Über die Anzahl der Wohnungen im Besitz von Genossenschaften liegen mir leider keine Zahlen vor.

DEGEWO ca. 75.000 Wohneinheiten

GESOBAU ca. 45.000 WE

GEWOBAG ca. 58.000 WE

HOWOGE ca. 57.000 WE

WBG Mitte ca. 33.000 WE

STADT UND LAND ca. 50.000 WE

Alle WBGs sind darüber hinaus angehalten, neu zu bauen oder/und Bestände dazu zu kaufen. So sollen 3000 – 5000 Wohneinheiten jährlich neu geschaffen werden im kommunalen Besitz. Immerhin wächst Berlin um 20.000 Einwohner jährlich, wenn man die Statistiken der letzten Jahre zugrunde legt.

Urbanisierung weltweit gibt es seit vielen Jahren, d.h. die Bevölkerung konzentriert sich in den städtischen Gebieten, kleine Orte und Dörfer sterben aus.
Gut oder schlecht, das lässt sich schwer bestimmen, aber es ist ein Trend des 20. und 21. Jahrhunderts.
Und für Berlin wurde vor einigen Jahren schon ein Wachstum auf eine Bevölkerungszahl von 5 Millionen vorhergesagt.
Aber Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen – eine alte Weisheit (Quelle: Mark Twain oder Niels Bohr) , die von Stadtplanern nicht immer beherzigt wird.